El contrato de anticresis (página 2)

F)-Derecho a los reembolsos por conservación
del bien y de las mejoras.- El uso y goce que imprime el
acreedor sobre el inmueble entregado en garantía deben ser
ejercidos sin causar menoscabo o deterioro al bien, esto es, que
la posesión debe mantenerse con las reparaciones
ordinarias que el destino o la naturaleza misma del bien
explotado exige, de tal manera que el usufructo del bien sea
racional y sostenido. Lo cierto es que el acreedor, como
consecuencia de la entrega del inmueble, ejerce el uso y goce del
predio –explotación económica-, y por tanto,
adquiere la obligación de efectuar las reparaciones
ordinarias del bien en lo que corresponde a una
explotación normal. En la normatividad destinada a la
regulación de la anticresis no se advierte norma alguna
que haya previsto dicha obligación del acreedor. En lo que
respecta a las mejoras introducidas por el poseedor-acreedor; se
debe observar la regulación de la clase de mejoras que
hayan sido introducidas (necesarias, útiles y de recreo).
La introducción de mejoras, particularmente las
útiles, debe estar sometida a la autorización
expresa del deudor propietario. Solo así se podrán
superar las dificultades que puedan presentarse al momento de la
restitución del inmueble y accesorios, es decir, en cuanto
se justifique el derecho del acreedor al reembolso de las
mejoras. Para salvar esas dificultades, la práctica ha
enseñado que es el acto constitutivo o el contrato de
mutuo con garantía anticrética el momento para la
creación de todas las obligaciones y los derechos de las
partes, siempre que no se vaya en contra de una norma imperativa.
Introducir mejoras útiles sin asentimiento del
deudor-propietario, es provocar un indiscriminado manejo de tales
mejoras, unas veces de buena fe, y otras, las más
frecuentes, de mala fe.

G)-Derecho a la Defensa.- El acreedor
anticrético en su calidad de poseedor directo,
legítimo y de buena fe, o simplemente como todo poseedor,
tiene el pleno derecho de ejercer defensa privada o judicial de
la posesión cuando se hayan ejecutado los hechos que
perturben el ejercicio de la misma o cuando sobrevenga la
desposesión por acción de terceros en tales casos,
el acreedor tiene expedito el derecho para accionar con las
pretensiones interdictales-retener o recobrar -;y como quiera que
se trate de un poseedor legitimo o con título posesorio ,
está facultado a debatir no solo la posesión
fundada en la misma posesión _ius possessionis_ ,sino el
mejor derecho al a posesión _ius possidendi_ ,utilizando
para tal efecto las pretensiones posesorias. Pero no creemos que
el acreedor, tenga la facultad para reivindicar el bien inmueble
objeto de la anticresis, como algunos así lo estiman. Si
bien el acreedor, por los efectos de la anticresis, ostenta la
facultad de vender el bien y hacerse pago de la deuda, no puede
debatir el derecho de propiedad con un tercer poseedor no
propietario, máximo que esta pretensión solo este
conferida al propietario no poseedor, y porque además
entendemos que el anticresista –deudor sigue manteniendo el
derecho de propiedad del bien situación que lo legitimo
para ejercer la pretensión reivindicatoria _ius
vindicandi, poder que no se ha desplazado al acreedor, porque si
fuera así no estaríamos hablando de
anticresis.

H)-Obligaciones del anticresista acreedor,
obligación de restituir el inmueble. La normatividad
del código civil sobre la prenda es de aplicabilidad a la
anticresis, consiguientemente el que tiene en su poder un bien
inmueble con ocasión de la anticresis está obligado
a devolverlo una vez que se haya cumplido con la
obligación principal. Sin embargo, para que la
restitución opere a plenitud el deudor debe cumplir no
solo con el pago del capital mutuado, sino además, con los
reembolsos del valor actual de las mejoras necesarias si las
hubiera. En cuanto a las mejoras útiles, si el acreedor
cuenta con la correspondiente autorización expresa del
deudor-anticrético, este procederá a pagar su valor
actual. De lo precedente resulta que, vencido el plazo del
contrato, el acreedor está obligado a devolver el bien
inmueble, a favor del deudor anticrético, en el estado en
que lo recibió, sin más deterioro que el causado
por su uso ordinario. Al extinguirse los derechos reales de uso y
disfrute-anticresis-el dueño, fundado en el
carácter de la sociedad de la propiedad, recupera el poder
de usar y gosar el bien, del cual se encontraba restringido o
limitado-consolidación de poderes de la propiedad. Esto
ratifica que en los derechos reales sobre bienes ajenos solo hay
desplazamiento posesorio, y no desprendimiento que literalmente
significa echar de si alguna cosa.

I)-Obligación de conservar el bien.- Una
vez efectuada del inmueble, el acreedor tiene la
obligación de cuidarlo diligentemente por el tiempo
acordado de la obligación principal, esto significa que el
uso y goce que imprima el acreedor el bien debe ser sin causar
menoscabo o deterioro que afecte su sustancia misma. El
fundamento de esta obligación radica en que el bien, al
momento de su devolución, no deba tener el menor deterioro
salvo el causado por su uso ordinario o normal.

J)-Obligación de no introducir cambios.-
El anticresista acreedor está obligado a no introducir
cambios en el inmueble objeto de la garantía
anticrética sin contar con el consentimiento expreso del
deudor; esto significa que de manera unilateral no pueda
introducir ninguna modificación en la estructura
física del predio, que podría no solo alterar la
sustancia del bien, sino causar daños y perjuicios. El
anticresista acreedor debe responder por los cambios y
modificaciones ejecutados por el, sin la autorización
expresa del deudor-propietario. Si los cambios han provocado la
ruina o deterioro del bien será el acreedor responsable
por los daños, por ejemplo si los cambios provocaron un
incendio, una inundación, etc., los gastos recaerán
en el acreedor, así como la carga de la prueba para
demostrar que los hechos de deterioro o ruina del bien no son
imputables a los cambios que realizo.

1.8.-Derechos y obligaciones del
deudor

1.8.1.- Derechos del deudor
anticresista.-

A- Derecho de propiedad de objeto de
anticresis.- El deudor anticrético, para gravar o
ejercer actos de bien, debe gozar de la calidad de titular del
derecho de propiedad del bien inmueble entregado en anticresis;
ese derecho debe estar fundado en título de propiedad
suficiente. Por el derecho real de anticresis el
propietario-deudor transmite temporalmente los derechos de uso y
goce a favor del acreedor, a quien además de manera
especial le concede la facultad de enajenación o venta del
bien, para cuando la obligación principal no haya sido
satisfecha completamente.

B- Derecho a la devolución del
inmueble.- Vencido el plazo estipulado en el acto formal de
constitución de la obligación principal con
garantía de anticresis, el deudor debe proceder a pagar el
préstamo o el dinero mutuado a favor del acreedor. Este
pago debe efectuarse de todo el monto de la deuda, más los
reembolsos por los gastos extraordinarios realizados con
ocasión de la conversación del predio, luego de las
mejoras útiles, etc. como consecuencia del deudor
tendrá todo el derecho para exigir la restitución
del inmueble y accesorios, por su parte el acreedor no
tendrá motivación alguna para pretender retener el
bien, por haberse cancelado toda la deuda de modo tal y a
satisfacción del acreedor. Hay que recordar que la
anticresis es de carácter indivisible, porque mientras no
sea pagado el integro de la deuda, no procede la
devolución del bien, excepto cuando hay convenio distinto
entre las partes.

C- Derecho a oponerse al uso indebido del
bien.- El anticresista acreedor es quien asume la
obligación de cuidar el uso y destino del bien durante el
tiempo que dure el gravamen. Lo que implica que la
explotación económica, uso y disfrute, es
según lo que encuentre estipulado en el contrato; es decir
el acreedor-poseedor debe cuidar diligentemente y utilizarlo de
acuerdo a su destino y naturaleza. Sin embargo se puede dar el
caso por parte del acreedor de ejercer el bien con el uso
imprudente e irracional que podría afectar a la misma
sustancia del bien, e incluso a la moral y a las buenas
costumbres. Si estas circunstancias se presentaran, el deudor
propietario tendría todo el derecho de formular
oposición por el uso del bien. También puede darse
el uso en forma abusiva. Imprudente de parte del acreedor, por
ejemplo; cuando se cambia el uso del bien, o cuando se destruyen
obligaciones, plantaciones, construcciones, etc., todo esto sin
el consentimiento del deudor-propietario dando lugar a la
formación de su oposición, Es obligación del
acreedor-poseedor respetar el derecho de propiedad que no le
pertenece, cuidando no lindar el abuso del derecho, que no
esté permitido por la ley, de aplicabilidad a la
anticresis que van desde el Art. 2072, 2085 hasta 2091 del Cogido
Civil.

1.8.2.- Obligaciones del Deudor
Anticrético.

A- Obligación de entregar el bien.- la anticresis
como derecho real de garantía y accesorio de la
obligación principal tendrá vida jurídica
cuando se haya operado la tradición material del inmueble
a favor del acreedor, con el objeto de que este ejerza la
posesión, la cual implica como sabemos, ejercer el goce y
uso del bien. En consecuencia, solo habrá anticresis,
cuando se haya operado la entrega física del predio a
favor del acreedor.

B- obligación de no interferir o alterar la
posesión que ejerce el acreedor.- el acreedor en su
calidad de poseedor legitimo del inmueble entregado en
garantía real, ejerce la explotación
económica del predio. Además, la entrega material
la debe verificar el propio deudor, quien a su vez tiene
obligación de no alterar o desnaturalizar ni interferir el
normal ejercicio de los actos posesorios del acreedor. En el
supuesto que el deudor, o un tercero ejercieran actos de
perturbación o de desalojo que alteren la normal y
pacífica de la posesión del acreedor, este tiene el
derecho de hacer valer la defensa extra judicial o judicial de la
posesión. El deudor debe abstenerse de toda injerencia en
el inmueble por mucho que sea propietario.

C- obligación de efectuar las reparaciones del
bien.- si hablamos de las reparaciones que pueden realizarse en
el inmueble objeto de garantía debemos mencionar a las
ordinarias y las urgentes o extraordinarias; las primeras u
ordinarias, se encuentran a cardo del poseedor acreedor, como
consecuencia del uso y disfrute normales del bien; es
lógico pensar, que el bien requerirá de las
operaciones comunes u ordinarias, que no son sino que
corresponden a las consecuencias del uso normal del inmueble. Son
las producidas por la misma actividad de explotación del
predio que exige una constante u ordinaria conservación.
En cuanto a las segundas, reparaciones extraordinarias, son las
excepcionales que no son normales, pero necesarias y urgentes o
extraordinariamente necesarias de ser reparadas, las cuale3s
también de manera extraordinaria están a cargo del
deudor propietario. Esta reparaciones son causadas por hechos que
no son previsibles, o son provocadas por circunstancias muy
especiales o hechos que escapan a la voluntad del acreedor,
ejemplo l0os causados por un sismo, siniestro, etc.

La responsabilidad sobre estas reparaciones le asume el
mismo propietario-deudor, sin perjuicio que el acreedor
directamente las puede realizar para la urgencia o interés
propio, con cargo de ser reembolsadas, pero cuidando siempre que
sea con el conocimiento y la autorización del deudor
propietario o bajo las estipulaciones del negocio jurídico
patrimonial. Por la urgencia de la reparación, con esta
generalmente es asumida de inmediato por el acreedor, debido a
que halla con el inmueble de la explotación del mismo. Por
consiguiente, el acreedor debe asumir reparaciones
extraordinarias, con el cargo del reembolso a cargo del
propietario-deudor. Pero es mejor que todo esto es encuentre
debidamente convenido y previsto en el acto constituido de manera
expresa.

D- obligación del reembolso de las mejoras.-
Concluido o vencido el plazo del contrato del mutuo con
garantía anticrética, y cancelada sea la deuda en
su totalidad surge la obligación de devolución del
inmueble por el acreedor, y si no operara por su decisión
propia, será el deudor que exija que se restituya
materialmente el bien y sus accesorios; pero esto no queda solo
allí, sino puede darse el hecho de existir mejoras
introducidas por el acreedor, como las necesarias, las que sean
reembolsadas en su valor actual, al expresar que "el poseedor
tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y
útiles que existan en el tiempo de restitución y a
retirar las de recreo".

Para que el poseedor tenga derecho al reembolso de las
mejoras útiles, estas deben estar plenamente autorizadas
por el propietario en forma expresa o tácita. Así
lo ha aclarado la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia
(no puede demandarse las mejoras si el demandante no acredita que
posee el bien inmueble con título valido, ni que haya
contado con autorización expresa o tácita del
demandante para efectuar la edificación que dice haber
construido.

Sobre las mejoras útiles podrían proceder
cuando hayan sido autorizadas expresamente por el propietario,
con la respectiva autorización del monto tope de su valor
y la descripción de la estructura física que debe
tener; sin embargo en muchos casos, resulta que solo han sido
introducidos por ¿decisión unilateral del acreedor
y al restituirse el bien, este pretende un monto exorbitante,
incluso recurriendo a la retención del bien; por
consiguiente, introducir mejoras por decisión unilateral
del propietario-, en la práctica genera serias
dificultades, al momento de restitución del bien. Todo
esto nos advierte-se insiste-, que el acto constitutivo debe
operar con precisión y claridad cómo debe operar
físicamente y económicamente la introducción
de las mejoras en toda su clase.

1.9.-Extinción de la
anticresis.

1.9.1.-Causales. Las causales de
extinción establecidas para la prenda, son las mismas para
la anticresis, disposición se ocupa de enumerar las
causales legales de extensión (prenda), que
son:

1.- extinción de la obligación principal.
Los derechos reales de garantía , entre ellos la
anticresis, tienen la naturaleza jurídica de ser derechos
reales accesorios, lo que significa que al servir de
garantía real no gozan de autonomía, sino, todo lo
contrario, tienen intima independencia de la obligación
principal; de lo que resulta, siendo la anticresis accesoria solo
se extinguirá cuando previamente se haya extinguido la
obligación principal, y no solo, por el pago del capital
mutuado, sino por el pago de todas las demás obligaciones
que se hayan podido generar los reembolsos ya
mencionados.

La extinción de esta obligación no solo
puede ser por intermedio del pago, sino también por
cualquiera del modo especial de extinción de las
obligaciones, ejemplo, la consolidación,
condonación, compensación, etc. De la que resulta
esta causal de extinción de la anticresis opera cuando se
haya cancelado íntegramente la deuda, la que generalmente
comprende: el capital mutuado, intereses y reembolsos por los
gatos de conservación extraordinarios y mejoras necesarias
(debidamente acreditadas) Las mejoras útiles serán
reembolsadas si han sido introducidas con la autorización
expresa del deudor propietario. Concluyendo diremos que se
entiende efectuado el pago solo cuando sea cancelado la
prestación, de esta manera no habrá motivo para que
exista la anticresis si la obligación principal se ha
extinguido. Es de recordar que no se entiende realizado
íntegramente el pago cuando se efectúa por armadas,
consignaciones o en partes, etc. Sino solo cuando es totalmente
efectuado el pago.

2.- Anulación, recisión o
resolución de la obligación principal.- Se extingue
la anticresis cuando la obligación principal es declarada
nula, por causal relativa (anulabilidad) o por causal absoluta
(nulidad), rescindida. Rápidamente se advierte el
carácter accesorio de la anticresis; es decir anulada,
rescindida o resuelta la obligación principal, la
anticresis sigue esa misma suerte. Cabe aclarar que se ha tratado
a estas causales de las que corresponden a la prenda.

3.- Renuncia del acreedor.- La renuncia a la anticresis
que tiene por objetivo garantizar la obligación principal
(deuda pecuniaria), es el ejercicio de los principios de la
autonomía de los principios de voluntad y libertad
contractual del acreedor (deudor). Si se produce la renuncia
genera la extinción de la anticresis, entonces se tratara
simplemente de una obligación de dar dinero, sin
garantía real, y por ende, el contrato celebrado solo
tendrá la validez de un contrato de mutuo.

La constitución del mutuo o préstamo,
cuando es garantía anticrética, exige la forma
prescrita; entonces es lógico pensar que la renuncia tenga
la misma formalidad, es decir, si la constitución es por
escritura pública la renuncia debe adoptar la misma forma.
La renuncia del acreedor al a garantía real ¿de la
anticresis puede ser generada por considerarla que es
insuficiente para cubrir la obligación principal o que no
ofrece el inmueble una explotación idónea. Si se
presentara estos inconvenientes el acreedor puede renunciar y
acabar con la anticresis, se nota que esta extinción
afecta directyament5e a la garantía y no a la o9bligacion,
es decir, al accesorio y no al principal, es por ello, que
subsistirá la obligación principal, pero sin
garantía real.

4.- Destrucción total del bien.- La ley al
establecer esta causal parea la extinción de la prenda
(artículo 2083 del CC), de aplicabilidad a la
extinción de la anticresis, se refiere exopresament5e al
bien físico que es objeto de la garantía.
Nuevamente la extinción es con relación al derecho
accesorio, que es la garantía real, siendo a esta causal
de extinción se le debe extender con referencia al
inmueble.

La destrucción total del inmueble significa su
desaparición física e implica la extinción
de la garantía. La destrucción puede ser provocada
por acción humana (una demolición) o por
acción de las fuerzas de la naturaleza (un sismo), en
estos casos se exti8ngue, no afecta la obligación
principal porque la deuda subsiste toda vez que lo accesorio
jamás se extingue lo principal. La desaparición del
bien físico no hace desaparecer la deuda, esta subsiste
mientras sea pagada íntegramente.

La desaparición física del bien inmueble,
entregada en garantía real, no libera al deudor
anticrético de garantizar la obligación con otero
bien inmueble, mientr4as que la deuda no sea pagada, en
consecuencia, deberá ser substituida la garantía
con otro bien, toda vez que sin garantía real no es
posible de anticresis.

5.- Expropiación.- Se trata de una de las formas
de extinción de propiedad. El estado ejerce el ius
imperium, para afectar la propiedad privada por razones de
necesidad y utilidad publica. Esta causal de extinción de
la prenda, es de aplicabilidad remisiva obtenida.

Con la expropiación se acaba la anticresis, por
cuanto el deudor deja de ser propietario del inmueble que
había entregado en garantía, liberándolo del
gravamen. La expropiación tiene la fuerza que obliga al
propietario transferir el bien a favor del estado, esta
situación dará por extinguida la anticresis, por
ser objeto de expropiación y de la garantía
anticrética. Pero aun así el mutuo con
obligación principal no desaparecerá, por tanto, el
deudor debe substituir la garantía con otro bien o se
habrá extinguido la anticrisis.

6.- Consolidación.- Es uno de los modos de
extinción de las obligaciones y puede producirse con la
obligación principal o parte de ella, que se halla
garantizada por la anticresis. Se presenta esta figura extintiva
de la anticresis al reunirse en una misma persona la calidad de
propietario y de acreedor, es decir, la calidad de propietario de
inmueble entregado en la garantía real y a su vez la
calidad de deudor del mismo bien de esta manera opera la
consolidación como causal de extinción de la
obligación principal y por ende de la anticresis que es
accesoria.

Al reunirse en una sola persona-en la anticresis la
consolidación radica en el acreedor, las calidades de
acreedor y deudor, consolida en el acreedor todos los atributos
de la propiedad, y como resultado se tiene la extinción de
la obligación principal y con ella de la
anticresis.

CONCLUSIÓN

Al finalizar este trabajo sus sustentantes sienten la
satisfacción del deber cumplido en el entendido que se
llenaron las expectativas en torno al mismo, tanto en el
contenido como en el cumplimiento de los propósitos
planteados. El contrato de anticresis se remonta hasta el derecho
griego, en el cual significó en contra uso, que es
precisamente lo que da a entender su nombre es el lenguaje de los
grupos.

Es por tanto, La anticresis se presenta como una esencia
del sostenimiento convenido entre sujetos que desean beneficiarse
de mutuo acuerdo, en tal sentido las partes adquieren derechos y
obligaciones establecido por la ley. Lo que se quiere en
sí, es especificar que la institución anticresis,
dada su antigüedad conlleva a una obsolescencia para el
derecho moderno, lo cual acarrearía en una
limitación en el avance de la ciencia del
derecho.

En efecto a cambio del uso de un capital el deudor
permitía al acreedor el uso de un inmueble. En este
humilde trabajo nos propusimos edificar a nuestros
compañeros sobre la anticresis, sus antecedentes
históricos, sus efectos, sus importancias como
garantías del crédito del acreedor.

Recomendaciones.

Después de realizar esta investigación,
pueden sugerirse algunos mecanismos que ayudarán a que
para lograr el cumplimiento del fin propuesto, la Anticresis es
un contrato por el cual el Acreedor adquiere el derecho de ser
puesto en posesión de un inmueble de su deudor hasta el
completo pago del crédito, y de percibir sus frutos y
rentas con cargo de imputarlos anualmente sobre los intereses, si
se le deben, después sobre el capital. Esta figura
jurídica es poco común en nuestro medio.  Esto
se debe, entre otras cosas, a que las personas cuando desean
adquirir algún dinero emplean la vía de la Hipoteca
o del arrendamiento.

Este contrato mediante el cual el deudor consiente a su
acreedor el abandono del usufructo de una finca es poco
común en la República Dominicana. Esta figura
jurídica se da en nuestros medios de manera excepcional.
El Artículo 2085 del Código Civil de la
República Dominicana dice lo siguiente: "La Anticresis no
se establece sino por escrito. El Acreedor no adquiere por este
contrato sino la facultad de percibir los frutos del inmueble,
con obligación de aplicarlos anualmente a cuenta de los
intereses, si los hay, y después a cuenta de la capital de
su crédito". La noción, "prima facie", copiada
fielmente del Código Napoleónico, Nuestra
legislación Dominicana a lo ratifica, ya que expresa que
la percepción de frutos haya de ser anual, Pero para
nosotros, entendemos, que no se justifica ya que hay frutos que
se producen en períodos superiores e inferiores al
año.

BIBLIOGRAFIA.

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  Dr. Plinio Terrero Peña, Editora Corripio, C. por A.,
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• Gonzáles Linares, Nerio. Derecho Civil
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Autor:

Ing. Lic. Yunior Andrés Castillo
S.

Santiago de los Caballeros,
República Dominicana

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[1] Borda, Guillermo A., Manual de Derechos
Reales, Cuarta edición, Editorial Perrot, Buenos Aires,
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[2] Jorge Musto, Néstor. Derechos
Reales Tomo 2, Editora Astrea. Ciudad de Buenos Aires,
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[3] Gonzales Linares, Nerio. Derecho Civil
Patrimonial. Derechos Reales. Palestra Editores, 2007.pg
770.